姑苏主轴人民路，见证苏州的发展与变迁。

前言

几乎每座城市都有一条道路，它承载了城市的历史，见证了城市的发展与变迁，是每个市民心中挥不去的情结。

苏州人民路，这是一条苏州人从小走到大的路，也是一条贯穿古城南北交通主干道。

▲1979年的人民路，图 @中国网

人民路是苏州历史上最悠久的一条路。

相传伍子胥建造阖闾大城时，人民路就已经存在。

唐宋时期，人民路名为“卧龙街”，后由于清乾隆帝南巡苏州之时，百官于此迎接并护卫，遂称为“护龙街”。

建国后，护龙街与三元坊合并，同时改名人民路。

▲1951年的人民路，图 @苏州地方志

作为历史文化名城苏州的中轴线，人民路沿线分布着沧浪亭、报恩寺、文庙、怡园等众多名胜古迹，还有苏州图书馆、古籍书店、苏州中学、苏州大学、国画院、丝绸博物馆、美术馆等，主干道两旁众多的老街小巷也深藏着历史典故，藏着老百姓悠闲惬意的慢生活。

人民路所拥有的深厚文化底蕴，一路传承着苏州的城市文脉。

2010年起，因轨交站点的施工，人民路进行围挡封闭人民路由南往北的车辆，曾一度拥堵1公里以上。

修了4年，破败了4年，堵了4年，这个苏州人最熟悉的道路成了苏州人最不想走的道路。

2016年底，人民路修整完毕全面通车，路面采用了先进的摊铺工艺，地下管线实施了更新换代，绿地建设、沿街景观都得到改善，新的人民路展现了崭新的现代气息和时代风貌。

这一天，苏州人足足等了四年！

轨道交通也紧紧围绕人民路铺陈，其中轨交4号线有北寺塔、察院场、乐桥、三元坊、南门和人民桥南6个站点位于人民路上，轨交2号线共有平泷路东和平河路2个站点位于人民路，轨交1号线和轨交4号线交汇于乐桥站，在建轨交8号线在人民路上设置人民路站。

人民路的一次次嬗变，都是苏州城市现代化的缩影，如同一条长龙般见证了无数老苏州的记忆和新苏州的生活轨迹。

现在人民路南起南环路，北至织锦路，纵贯苏州南北，全长10公里，并且串联起观前和南门、吴中三大商圈，成为了真正贯通南北的苏州“大动脉”，也是坐拥苏城繁盛的经济主线索之一。

01

沿线商业：包罗万象 竞争力逊色

近两年，苏州新增了很多现代化的商业综合体，苏州中心、龙湖天街、吾悦广场、永旺梦乐城等，品牌丰富，人气旺盛，但是仍旧无法掩盖观前老商圈的光辉，已经陪伴苏州人153年的观前街依然是苏州最知名的商业中心之一，也是慕名而来的游客第一站就要打卡的地方。它在苏州的地位和南京的新街口和北京的王府井一样重要。

黄天源、采芝斋、陆稿荐、三万昌等老字号人气不减，美罗百货集结各类国际品牌，在这里，传统和潮流碰撞共生，观前像个独立个性的少年，多变又包容。

这里老字号集中、涵盖了各种消费层次，美食、文化、市井、潮流，充满了包容万千的烟火气息。

它把古典与现代相结合，文化氛围融入到商业的喧嚣中，她不仅仅是一条百年老街，某种程度上而言，观前更是苏州这座城市的商业灵魂。

以观前商圈为中心，向北则是万达商圈和繁花商圈。每一座城市都有万达广场，苏州的平江万达曾经也以为业态分布和品牌招商重新整改过，整改后的平江万达焕然一新，网红店密布，整体消费水平不高。

繁花中心相较万达广场要新潮、前卫，招商品牌也更加高端、布局更为合理，基本能满足周边居民购物、娱乐等生活所需。

观前商圈向北则是泰华商城，基本包揽了国际1～3线品牌，但是购物体验来看还属于Old fashion，不够有新意，需要更多的潮流与创新。

总而言之，人民路沿线的两大高端百货，美罗和泰华最近几年人气严重下滑，除了一些垄断品牌的持续消费，高端客户大多开始转移到园区和新区。

02

沿线三大板块的房地产市场

姑苏区和园区一样，向来是寸土寸金，土地极为稀缺。

因为古城保护、规划限高的原因，前几年，人民路沿线的出让的地块容积率皆很低，房企按照规划要求开发别墅项目。

按区位从南到北可以大致分为南门板块、平江新城板块及活力岛板块。

南门板块

南门在苏州很有名气，它与盘门、阊门这些老城门不同，它是一扇虚幻又真实的门。工人文化宫、泰华商城、南门小商品批发市场、南门汽车站……南门一带曾经是苏州城里与观前、石路齐名的商圈。

如今苏纶场关了，小商品市场搬了，工人文化也没了往日的气息……如今的南门板块在楼市中只是一个老小区集结的板块，南门新村、南环新村、养蚕里新村……

2016年至今，南门板块共成交了2宗涉宅用地。

2016年9月22日，绿都地产以5.36亿总价竞得人民路东、东二路南42号商住地块，后打造绿都姑苏雅集，打造了60栋现代中式合院别墅，项目已于去年10月毛坯交付。

图：苏州绿都·姑苏雅集效果图

另一宗地块位于姑苏区人民路西、南环路北，是东原于2020年4月26日以总价98337万元竞得的，成交楼面价为25868元/㎡，溢价率8.77%。推广名为东原印长江。

根据规划显示，东原印长江预计将打造8幢住宅和1幢商业。住宅产品上，共计有2幢小高层，6幢洋房，其中小高层为7#和1#，剩余楼幢为6-9F洋房。

平江新城板块

平江新城是姑苏区的中心，享受姑苏区核心城市功能配套，也政府重点打造的板块。姑苏区政府等行政中心坐落于此，苏大附一院总院也随之搬迁于此，政商圈集中的大环境下，增加土地供应的力度，融信、中骏、金科等开发商先后进驻为平江新城的发展和建设做出贡献。

2018年至今，平江新城共出让了7宗涉宅地块。

其中融信海月平江和中骏天荟两个楼盘皆位于人民路西侧，所剩房源不多。

人民路沿线土地开发殆尽，这两年政府开始打造平江新城沪宁高速以北片区，2021年平江新城楼市的主要看点在于星河平江新著和云起平江、印象平江三大楼盘。

活力岛板块

 活力岛从其诞生之日起，就被寄予厚望。比肩园区湖东，定位相城区中心商贸城、苏州城北CBD。

然而由于资源禀赋的不足、配套设施的缺失、项目运营的失败，十年后活力岛发展竟不尽人意。

2020年活力岛迎来了“涅槃重生”。板块内第二工人文化宫和苏州市第二图书馆建成并投入使用，板块配套得以丰富。

2020年夏天，沉寂10年的活力岛，被一场风风火火的夜市经济成功盘活。

目前，相城区正全面推进“活力岛城市副中心”建设，规划设计着重打造活力环、共享轴和生态新空间，对产业、文化、运动、生态等方面进行全面改造提升。

活力东东岛打造现代都市森林、滨水休闲区，特色商业、文化娱乐区、万人休闲广场，西岛打造高端商事、创智商务区。未来的活力岛是“活力环”。

目前活力岛核心待售新房，仅金相天地一盘。原为恒基拿的地，后来由金大地接盘，分A/B/C/D四个地块。

A地块是两座高度超230米的双子塔——金相中心，包含五星级酒店、公寓、办公，大型商业购物中心，总建面约30万方，将是相城区新地标。

BD地块为住宅——金相天地将开盘，C是“鑫湾公园”。

同时，旭辉发现岛推出二期产品——47㎡-105㎡40年产权精装公寓，主力户型61㎡，放风1.3万-1.5万/㎡，首款6万起，也即将开盘。

结语

每个城市都会有一条人民路。

一条人民路，半部苏州史。

人民路的嬗变与苏州城市发展同步，这座古老又年轻的城市同生共长。

时代在变，人民路在苏州人心中的地位始终如一。她默默守护和陪伴着这座城市，续写繁华。

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